又雙????創(chuàng)新高的美股確實讓人羨慕，但其實房地產投資信托基金(REITs)今年以來也在不斷創(chuàng)新高，只不過它對于國內投資者而言還相對陌生。

　　實際上，無論是今年以來，過去十年還是自金融危機見底以來，REITs表現(xiàn)都較美股更勝一籌。從波動率的角度看，相對穩(wěn)定的分紅收益幫助降低了REITs的波動；從分散投資的角度看，REITs和其他資產、尤其是A股的相關系數(shù)較低，使其具有良好的資產配置效果。

　　資料來源：萬得，數(shù)據(jù)截至2019.10.31；REITs使用的為富時發(fā)達市場REITs總回報指數(shù)，美股使用的為標普500指數(shù)，兩者都為美元計價，REITs在金融危機期間的見底日期為2009.03.09，美股為2009.03.06；A股為上證綜指，今年以來的相關系數(shù)以日度表現(xiàn)計算，過去十年的相關系數(shù)以月度表現(xiàn)計算；指數(shù)的過往表現(xiàn)不代表其未來表現(xiàn)。

　　由此可見，REITs是一種性價比高、并且和A股更“搭”的資產。那么接下來，不妨跟著上投摩根一起探究一下究竟什么是REITs、為什么現(xiàn)在值得如此關注？

什么是REITs？

　　REITs通過向投資者發(fā)行收益憑證來募集資金，并交由專門的投資管理機構進行不動產投資和運營管理，獲得投資綜合收益后按比例分配給投資者。REITs一般投資經營辦公大樓、購物中心、住宅等不動產組合，現(xiàn)金流量主要來自穩(wěn)定的租金收入。相對于不動產直接投資，REITs具備較高流動性、靈活性、門檻低、管理專業(yè)化程度高、透明度高等優(yōu)點。

　　中信證券總結了REITs相對直接投資房地產的優(yōu)勢：

　　資料來源：中信證券

為什么現(xiàn)在關注REITs？

　　經濟后周期，REITs更受益，而目前我們正處在比較典型的后周期環(huán)境中。美國經驗顯示，在周期末期階段，REITs表現(xiàn)比美股更好。從1991年2月至2018年12月的歷史表現(xiàn)來看，REITs在周期末期平均上漲7.1%，相比之下美股平均下跌0.2%。

　　資料來源：1991.01-2018.12，世界大型企業(yè)聯(lián)合會、美國國家經濟研究局 (NBER)、湯森路透、Cohen&Steers；美股為標普500指數(shù)，美國REITs為FTSE Nareit Equity REIT Index(富時美國權益類REITs指數(shù))；指數(shù)過往業(yè)績不預示其未來表現(xiàn)。

　　從實際表現(xiàn)看，REITs今年以來是領跑全球主要大類資產的：

　資料來源：彭博、萬得，截至2019.10.31；REITs為富時發(fā)達市場REITs總回報指數(shù)，黃金為倫敦現(xiàn)貨黃金，美股為標普500指數(shù)，A股為上證綜指，美國債券為彭博巴克萊美國綜合債券總回報指數(shù)，全球債券為彭博巴克萊全球綜合債券總回報指數(shù)，中國債券為中證綜合債總回報指數(shù)，美元為ICE美元指數(shù)，大宗商品為彭博商品指數(shù)；除A股與中國債券以人民幣計價外，其余指數(shù)均以美元計價。指數(shù)過往業(yè)績不預示其未來表現(xiàn)。